L’objectif de la souscription aux sociétés civiles de placement immobilier, c’est avant tout de percevoir des dividendes, c’est-à-dire des revenus locatifs provenant de l’immobilier. Pour cela, le nombre de parts que vous avez souscrites sera considéré pour calculer le montant que votre SCPI vous versera.
La fréquence du versement des dividendes
La majorité des SCPI les distribuent tous les 3 mois, en principe, soit à la fin de chaque trimestre. Certaines d’entre elles choisissent la fréquence mensuelle. À noter que si vous souscrivez de manière classique, vous percevez immédiatement vos revenus de SCPI.
Si vous optez pour la souscription en assurance-vie, vous ne touchez pas vos dividendes : la société de gestion les verse d’abord à l’assureur qui en est avant tout le propriétaire. Ce dernier y prélève ensuite ses propres commissions avant de vous reverser la proportion qui vous revient et qui est de 85% en moyenne du montant initial provenant de la société de gestion. Vous ne pouvez les utiliser immédiatement, car ils sont logés dans votre épargne afin d’être capitalisés.
Le délai de jouissance
Les SCPI ne distribuent pas tout de suite les revenus locatifs qui en émanent ; la plupart attendent environ 4 à 5 mois après votre souscription pour déclencher le versement. C’est ce que l’on appelle le report de jouissance. Celui-ci proviendrait du fait que la société de gestion elle-même passe par une période de carence en loyer, entre la réception du bien et la mise en location effective. C’est donc en fonction de ce paramètre que la durée de la période de jouissance est calculée.
Pour une souscription à travers une assurance-vie, ce report de jouissance est raccourci, puisqu’il a déjà été supporté par l’assureur. Il est d’un mois pour la majorité des SCPI.
Si vous achetez votre SCPI sur le marché secondaire, vous ne subissez pas cette contrainte, puisqu’elle distribue immédiatement les revenus locatifs tandis que la carence en loyers a été endossée par l’investisseur initial.
La perception des dividendes dans un démembrement
Attention, si vous optez pour le montage patrimonial du démembrement. La souscription en nue-propriété vous ôte le droit de jouir des revenus de la SCPI et ce, pendant une assez longue période. Cependant, vous profitez d’autres avantages tels que la révision à la baisse du prix de la part, et qui est de presque la moitié du prix initial. En effet, plus la durée du démembrement s’étend dans le temps, plus la décote est significative. Vous avez ainsi la possibilité de doubler le nombre de parts que vous souscrivez afin d’augmenter les revenus locatifs que vous percevez, une fois le remembrement opéré.
Pour rappel, ce remembrement a lieu lorsque vous réunissez l’usufruit et la nue-propriété déjà acquise. Ce moment est déclenché lorsque la période préalablement déterminée arrive à terme. Le choix de la souscription en démembrement est généralement réservé aux investisseurs à faibles ressources, ou encore à ceux qui souhaitent préparer leur retraite, puisque la perception des revenus locatifs se fait en différé.
Planifiez votre calendrier de gestion de votre portefeuille de SCPI
En fonction de toutes ces variables, et quel que soit le mode de souscription de votre SCPI, vous planifierez de préférence un calendrier de gestion précis, dans lequel vous mentionnerez la date de perception de vos dividendes ainsi que l’échéance du paiement de vos mensualités si vous avez opté pour un financement de vos parts à crédit. Pour un investissement en assurance-vie, effectuez un suivi régulier du versement de vos dividendes et de l’évolution de la capitalisation de votre épargne. Vous pouvez même anticiper le montant des rentes viagères que vous percevrez à la retraite, sur la base de vos dividendes, en réalisant une simulation à cet effet.
